"El
sistema hipotecario
español tal y como lo hemos conocido ha volado por los aires. Los
jueces, españoles y europeos, lo han dinamitado al declarar que millones
y millones de hipotecas contenían disposiciones abusivas que han
cobrado miles de millones de euros de más a los consumidores.
La bisagra entre el banco y el ciudadano, los que debían velar por que no haya abusos al consumidor, han asistido mudos a este festival. Su respuesta es que su
papel era muy limitado y que no pueden vetar cláusulas hasta que no son declaradas nulas:
"Es que nosotros no somos jueces". Veamos.
"Hay un notario que incluso nos ha reclamado la cláusula suelo.
El Lazarillo de Tormes llega a todos los estamentos". El 13 de enero, el presidente del
Banco Sabadell,
Josep Oliu, apuntó
en voz alta
lo que el sector de la banca llevaba tiempo musitando. Que en estas
crisis ellos se llevan todos los golpes, mientras que los notarios salen
indemnes.
Es lo que comenta en privado un abogado de un importante
despacho que defiende a la banca: "
¿Qué utilidad o qué provecho le da a una entidad financiera un notario si su papel no tiene utilidad, si se cuestiona todo?". Los bancos venían de verse vapuleados en los tribunales por las
preferentes
o la salida a bolsa de Bankia, en las que colocaron productos complejos
a inversores no preparados —en casos, directamente analfabetos—.
Pero
en las hipotecas habían cumplido formalmente con todo lo previsto:
estaban avaladas por el notario, sinónimo de respeto y credibilidad.
"Los notarios apenas están siendo llamados a declarar, es como si no
fuera con ellos, y se supone que son garantes de la transparencia y que
explican a las partes el contrato", añade este abogado.
José Ángel Martínez Sanchiz fue
elegido presidente del
Colegio General del Notariado el pasado mes de diciembre, en el mejor momento. En su despacho, ya salpicado de papeles, explica con paciencia por qué
jurídicamente no hay nada que reprochar a los 2.800 notarios
que durante los años del 'boom' supervisaron la firma de millones de
hipotecas lesivas para el consumidor.
"La sentencia del Supremo sobre
las cláusulas suelo incorpora una interpretación de la directiva de
consumidores y usuarios de 1993 y exige un plus de transparencia,
pero en una fase anterior al contrato, en una fase preliminar, en la
que no interviene el notario.
Es en la fase en la que se desenvolvía la
comercialización por parte de las entidades". Martínez Sanchiz destaca
que en la negociación entre el banco y el cliente el notario no
interviene y que es ahí donde los jueces han dicho que se produjeron los
abusos.
A su lado, Pedro Galindo, director de
gabinete y abogado del Estado en excedencia, apunta: "La gente se
pregunta: ¿si lo he firmado ante notario cómo va a ser nulo? El notario
solo puede hacer lo que la ley le permite y la ley le obliga a expulsar
del préstamo aquellas cláusulas que hayan sido declaradas nulas por
abusivas por un juez o que contravienen abiertamente la ley.
Si no ha
hablado antes un juez sobre esa cláusula, podrá tener una opinión
jurídica, pero no puede expulsarla". En la recepción de la sede un
folleto vende las bondades del gremio. "El notario proporciona a los
ciudadanos la seguridad jurídica preventiva que promete la Constitución. [...] Firmar una escritura pública ante notario aporta la tranquilidad de saber que se está actuando dentro de la ley". Ahora.
El despacho del presidente de los notarios tiene
suelo de madera y aspecto regio, con gruesos volúmenes de jurisprudencia
en las mesas. En despachos como este es donde se formalizaron esas
hipotecas. Quien ha firmado una no ha olvidado ese momento.
Aunque con variaciones, se puede decir que generalmente el notario
entraba, repartía los dnis como un crupier y leía —con más o menos
velocidad y/o interés— las condiciones del préstamos y preguntaba a los
firmantes si lo habían entendido y si estaban de acuerdo. La urgencia en
la notaría solía ser directamente proporcional al crecimiento de la
burbuja inmobiliaria y a la actividad inmobiliaria en esa zona.
En 2007, Julio firmó una hipoteca de 75 páginas. En la 26 asomaba una cláusula suelo (aunque no la llamaban por ese nombre): "Límites a la variación del tipo de interés;
en todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de
aplicación sea inferior al 2,25%, este valor, adicionado con los puntos
porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el
'tipo de interés vigente' en el 'periodo de interés'.
Todo ello, sin
perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el
apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses
ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15% nominal anual".
¿Se entiende o no? Un suelo del 2,25% más el diferencial (0,15% sobre
el euríbor) y un techo del 15%.
Cuando en 2013 le quitaron la
cláusula suelo tras la sentencia del Supremo, se le abarató la hipoteca
unos 300 euros. Solo por ese párrafo. "El notario solo leyó una parte de la hipoteca. Empezaba a leer: 'reunidos de una parte, bla, bla',
y pasaba tres páginas. Nos explicó cuatro cosas y habló unos seis
minutos. Tenía cuatro personas esperando para firmar. Era otra época. El
banco me ofreció 40.000 euros más para amueblar la casa. Le dije que no
y menos mal. Eran los años locos", recuerda Julio con humor.
El problema es que el sistema, la sensación de que todo iba bien o quién sabe si la rutina convirtió la firma ante notario en un mero trámite de último minuto.
"Cuando vas a firmar al notario el escenario impone. Ahora el Supremo
dice: 'Antes de que llegue ese momento dé a ese señor todas las opciones
habidas y por haber", sostiene el presidente de los notarios. Este
admite que la posibilidad de revisar todo el papeleo antes de la firma
apenas se ha usado.
"Se había dispuesto el derecho de consultar el
borrador de la escritura tres días antes pero eso no se ha ejercido. En
el momento de la firma de la escritura es un momento de gran presión.
Uno está nervioso, como me pasó a mí cuando firmé mi hipoteca, porque es
algo de gran trascendencia. El notario cuando llega trata de ver la
escritura: uno lo hará de otra manera y otros de otra, por eso hay
competencia y libertad de elección, pero en general se cumple con los
requisitos [...]
El momento de revisar la escritura no es el más idóneo
para negociar, porque está el vendedor, que quiere vender, un comprador,
a veces un agente de la propiedad que quiere una comisión, el banco, en
ocasiones los padres que avalan... Ahí es difícil extraer utilidad al
asesoramiento que prestamos los notarios", explica, pedagógico, Martínez
Sanchiz.
Luis Prados Ramos,
notario en Lleida,
lo explica gráficamente: "Al notario hay que venir peleado y
reconciliado con el banco. Las dudas hay que plantearlas antes". Prados
tiene una visión independiente: por un lado defiende a los notarios pero
admite que ha habido errores. "Si alguien habla del bla, bla, bla de la
notaría que venga a mi despacho a decírmelo.
No voy a defender al que
ha trabajado mal pero que nadie ponga en duda mi trabajo". En ese
sentido, las sentencias han hecho tabla rasa. No han ido caso a caso, mirando si el notario explicó bien las cláusulas o si masculló la hipoteca a toda velocidad.
Prados admite que ha habido casos en los que las notarías eran
máquinas de producir hipotecas. "Pongo la mano en el fuego por muchos de
mis compañeros pero no todos. Los que firmaron un determinado número de
escrituras, incluso 8.000 o 10.000 al año, es imposible que asesoraran. ¿Está usted de acuerdo? Yo firmo y me voy.
Eso era lo que hacían. A partir de un determinado número de hipotecas eres un engranaje en una máquina",
explica este notario, que señala otro problema, la estrecha relación de
algunos notarios con determinados bancos. "El BBVA, por ejemplo, ha
impedido la libre elección de notario y hay clientes que iban a la
notaría que elegía el banco como corderitos. La gente tenía que
informase".
En
su web este notario ya denunció "un mercadeo por ser elegido notario de BBVA, porque a la larga proporciona un
inmenso volumen de trabajo, normalmente de muy fácil ejecución, con beneficios muy superiores a la media de la documentación ordinaria de una notaría".
José Baltasar Plaza, fundador de Bufete Rosales,
uno de los puntales de esa floreciente industria de picar bancos en los
tribunales, no quiere centrarse en los notarios, pero sí que concede
que "podían haber servido de filtro y no lo han sido. El cliente del
notario era el banco y deberían haber estado por encima de eso. Digamos
que ha habido cierta relajación de funciones".
Aun reconociendo problemas, Prados es crítico con las resoluciones
judiciales que ahora anulan hipotecas por sistema. "No estoy de acuerdo
con la opinión que están teniendo los jueces. El que ha firmado una multidivisa que no vaya ahora de corderito.
Decían: 'Qué chollo tengo que he firmado una multidivisa y el yen está
bajo". Como solución, reclama más poder: "Si quieren que combatamos, que
nos den armas, no teníamos armas". Pablo Pazos, notario en Pontevedra, coincide: "La hipoteca viene ya cocinada. Nuestro papel es muy limitado y encorsetado".
No
son solo los notarios los que defienden que si las costuras del sistema
han saltado no lo han hecho por su lado. O no fundamentalmente por ahí.
José María Fernández Seijo, juez de Barcelona que planteó al
Tribunal de Justicia de la Unión Europea
un contrato abusivo, cree que el papel de estos "no ha sido
determinante ni en un sentido ni en otro. Ellos actúan al final, en la
suscripción de los contratos, pero la poca transparencia se daba antes".
Fernández Seijo cree que ahora es fácil criticar. "A toro pasado, todos
podríamos haber hecho más. El legislador tampoco puso medidas
preventivas. Ha sido un fallo multiorgnánico del sistema pero la responsabilidad esencial no está en los notarios".
El magistrado cree que hay casos individualizados de malas prácticas en
las notarías, pero "es un salto cualitativo endosarles la
responsabilidad" de los abusos masivos del sistema hipotecario.
Y recuerda algún caso en su juzgado. "
Hemos tenido notarios que leyeron concienzudamente las cláusulas
y aun así las hemos anulado porque hemos considerado que en ese momento
ya era insalvable". Durante la entrevista por teléfono, Fernández Seijo
cuenta que tiene sobre la mesa
una sentencia del Supremo que alude a este papel de los notarios en este sentido.
"La intervención del notario tiene lugar al final del proceso
que lleva a la concertación del contrato, en el momento de la firma de
la escritura de préstamo hipotecario, a menudo simultáneo a la compra de
la vivienda, por lo que no parece que sea el momento más adecuado para que el consumidor revoque una decisión previamente adoptada con base en una información inadecuada", dice el fallo.
Los
notarios no solo dicen no ser responsables de las hipotecas fallidas,
sino que alguno de ellos ha denunciado ser estafado por la banca, como
si fuera un consumidor más. En 2011 un notario de Denia (Alicante) demandó a Bankinter por un 'swap'
que había firmado con la entidad. En el pleito, el banco incluso llegó a
presentar el temario de la oposición a notarías para demostrar que era
imposible que alegara desconocimiento de lo que había firmado.
"No cabe
hablar de error, dada la condición de notario del actor, suficientemente
preparado para intervenir en contratos bancarios", alegó el banco.
Sin embargo, la justicia falló que "el contrato de permuta financiera es un contrato complejo y la cualidad de notario no le priva al actor de la condición de minorista y
como tal debía estar informado de todas las consecuencias del contrato,
no constando acreditada dicha información. Sí consta acreditado que él
mismo preguntó en el acto de la firma y que en todo momento se le indicó
que era un producto para protegerles de las subidas de intereses,
fiándose de quien se lo ofrecía".
La mayoría de notarios consultados
rechazan presetarse como víctimas de abusos bancarios aunque uno
ironiza: "Hasta Botín dijo una vez que él no entendía todos los
productos que comercializaba el Santander".
Los notarios insisten ahora en
la propuesta que han hecho al Gobierno
para asesorar al cliente antes de la hipoteca y así evitar que se
repita este fallo descomunal. El presidente del notariado reitera en que
no se puede desmontar todo el sistema: "Gracias al crédito hipotecario
en España tenemos un acceso a la vivienda en propiedad del 83%, cosa
que no se da en ningún otro país europeo.
Hay que mantenerlo". Mientras
se desmonta, se hunde, se reconstruye o se liquida, las cosas ya han
cambiado en el día a día de muchas notarías, como cuenta un notario: "En
las últimas firmas he hecho algo de teatro. Les digo: 'Sepa usted que
los jueces creen que usted es tonto y le tengo que informar como a un
tonto'". Todos tontos." (
Rafael Méndez, El Confidencial, 28/01/17)
