Los desahuciados, además de perder la vivienda, han de afrontar unos intereses de demora que oscilan entre el 19% y el 25%

"Es legal, pero a los abogados que intervienen en las subastas les parece una burla. En julio de 2011, tras meses de presión popular, se aprobó un real decreto por el que se elevó hasta el 60% del valor de tasación el precio mínimo por el que las entidades bancarias podían adjudicarse las viviendas que salían a subasta pública por impago de la hipoteca. Hasta ese momento, si la subasta quedaba desierta, y eso ocurría casi siempre, el banco podía quedarse el piso por el 50% del valor de tasación. Pues bien, hecha la ley, siempre cabe la trampa. O la triquiñuela. Muchas entidades financieras siguen adjudicándose la vivienda por el 50% del valor de tasación, y no por el 60%, gracias a una argucia legal que consiste en hacer que puje también por el inmueble una sociedad filial de la propia entidad.

Desde que comenzó la crisis se han realizado en España más de 150.000 ejecuciones hipotecarias y hay otras 300.000 en curso. No se sabe cuántas de ellas afectan a viviendas habituales, pero todo indica que la cifra es socialmente importante. (...)

Bancos y cajas han encontrado, sin embargo, un resquicio para eludir la reforma en el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite al ejecutante de la hipoteca quedarse con el bien subastado por el 50%, siempre que mejore la oferta de otro aspirante. En realidad, no hay otro aspirante. Son ellos mismos, pero con una personalidad jurídica distinta. Hacen que concurra a la subasta una filial que puja por la vivienda por una cantidad inferior, de modo que el banco se la pueda quedar por el 50% más un euro.

El portal inmobiliario Idealista denunció esta situación en su boletín y diferentes fuentes judiciales han confirmado este proceder por parte de las entidades financieras.  (...)

“Es claramente un artificio. La entidad recurre a una inmobiliaria filial para poder quedarse con el piso por un 10% menos de lo que tendrían que aceptar en caso de que la puja quedara desierta”, explica el profesor Domínguez Luelmo. El reverso de la moneda es que el desahuciado seguirá debiendo al banco un 10% más de lo que le debería si la subasta hubiera quedado desierta. (...)

Ese 10% de ganancia no es la única ventaja que obtienen bancos y cajas, según el profesor Falcón y Tella, al recurrir a este procedimiento. Para poder pujar en la subasta, el postor ha de depositar previamente el 20% del valor de tasación del inmueble. Pero en este caso, a la filial inmobiliaria le basta con presentar un aval bancario que le concede el propio ejecutante, con lo que puede pujar sin coste alguno. 

Una vez ejecutada la subasta, el banco tampoco se queda con la vivienda. “Jurídicamente la entidad financiera nunca llega a poseer el inmueble, porque en el momento de la adjudicación cede el remate de la subasta a la sociedad filial”, explica. Con ello logra dos beneficios adicionales: por un lado, evita que el inmueble figure en su balance y tener que provisionar el capital correspondiente; por otro, como las filiales inmobiliarias normalmente declaran pérdidas, pueden obtener ciertos beneficios fiscales, por ejemplo deducirse el IVA. (...)

 “Muchas de las viviendas que ahora salen a subasta fueron compradas en el momento álgido de la burbuja inmobiliaria. Y muchas fueron tasadas a precios no solo muy superiores a los de su actual valor de mercado, sino superiores incluso al valor de mercado de entonces”.

Los compradores tienen su parte de responsabilidad, pero todo el sistema inducía a la sobrevaloración porque se daba por hecho que los precios seguirían subiendo. “Los directores y empleados de las oficinas bancarias tenían fuertes estímulos para colocar hipotecas a cualquier precio”, indica el profesor Falcón. “En muchos casos se hicieron valoraciones al alza para cubrir también los costes de tramitación y otros gastos”, añade. Se llegó a tal punto de descontrol, que cuando el comprador era un inmigrante y no tenía avalista, la propia entidad le ponía en contacto con otro inmigrante que quería comprar también una vivienda, para que se avalaran mutuamente.

“Ahora nos encontramos con casos de avalistas cruzados que ni siquiera se conocían”, explica Fernández Seijo. El magistrado ha conocido incluso un caso de venta simultánea de cuatro viviendas, en la que cada comprador firmó como avalista de los otros tres. Ahora, algunos avalistas han perdido su casa, no porque no pudieran pagar su hipoteca, sino por no poder hacer frente al aval que firmaron para cubrir a otro comprador.

El problema es que, cuando el secretario judicial da por concluida la subasta, el drama no ha terminado, como muy bien sabe Montserrat Serrano, abogada del colectivo Ronda de Barcelona. “Con la subasta no se liquida el procedimiento. Este seguirá abierto hasta que el comprador salde toda la deuda”, explica. Como durante los primeros años la mayor parte de lo que se paga en la cuota son intereses, cuando el piso llega a subasta todavía queda por pagar la mayor parte del capital concedido. De modo que, cuando el banco se adjudica la vivienda por el 50% del valor de tasación, el comprador pierde la casa, pero sigue debiendo una parte importante de la hipoteca.

A esa cantidad se añaden encima las costas de la ejecución judicial y los intereses de demora, con lo que la deuda final pendiente puede ser superior al valor por el que se lo ha adjudicado el banco. Y de esa cantidad habrá de responder el desahuciado con todos sus bienes, presentes y futuros. “Muchos de ellos salen del juzgado con el salario embargado de por vida. Y si no tienen trabajo, saben que cuando lo encuentren, les embargarán una parte de lo que cobren”, señala Montserrat Serrano. (...)

 Pues los desahuciados, además de perder la vivienda, han de afrontar unos intereses de demora que oscilan entre el 19% y el 25%. Empiezan a contar desde que se deja de abonar la cuota y se suman de golpe a la deuda cuando termina la subasta. 

El caso que el magistrado ha planteado ilustra bien un fenómeno que podría calificarse de usura. Se trata de una ejecución hipotecaria instada por La Caixa d’Estalvis de Tarragona (ahora integrada en Catalunya Caixa) contra Mohamed Aziz, un marroquí que vivía en España desde 1993 y que en julio de 2007 suscribió un préstamo hipotecario sobre la vivienda que había adquirido en Mataró, tasada en 194.000 euros.

Era, como tantos otros, un préstamo a muy largo plazo, con cuotas de unos 600 euros mensuales. La última estaba prevista para el año 2040, pero apenas un año después, estalló la crisis y Mohamed Aziz no pudo hacer frente a los vencimientos. Desde el momento de formalizar el préstamo hasta que dejó de pagar, 10 meses después, había pagado 6.656 euros de intereses ordinarios y había amortizado 1.325 euros del capital. En marzo de 2009, cuando se inició la ejecución hipotecaria, la entidad le reclamó una deuda de 139.764 euros, más 41.902 euros de intereses de demora y costas judiciales. La primera cuota impagada ascendía a 620 euros, la segunda a 822, la tercera a 861, y así, sucesivamente.

La subasta se convocó en julio de 2010 y quedó desierta, por lo que la caja se quedó el piso por el 50% de su valor de tasación, es decir, por 97.200 euros, de modo que cuando en enero de 2011 Mohamed Aziz fue “lanzado” finalmente de la vivienda, había perdido su casa y seguía debiendo más de 40.000 euros del capital pendiente de amortizar más otros 42.000 euros de intereses de demora y costas judiciales."               (El País, 19/06/2012)